Proprietari e inquilini, il gioco della convenienza

Una definizione del termine "contratto" dice che si tratta di un accordo che
aareca beneficio a entrambe le parti. Ma è sempre così? La storia italiana
dei rapporti tra proprietari e inquilini, per la verità, è piuttosto
burrascosa e costellata da scontri, più che incontri, tra le parti, La
recente introduzione dei canoni concordati e l'accordo tra le associazioni
di proprietari e inquilini per una efenizione precisa dell'imputazione delle
spese ha attenuato, ma non risolto, il conflitto.

I fondamentali
A definire diritti e doveri di inquilini e proprietari è, sopra tutti, il
Codice civile: gli elementi fondamentali li abbiamo schematizzati, Concetti
semplici e di buon senso: il proprietario deve consegnare una casa a posto,
l'inquilino la deve tenere a posto; il proprietario deve pagare le opere
straordinarie, l'inquilino le ordinarie. Fine della storia? Proprio no,
Perchè inadempienze, vessazioni e vero e proprio dolo, da una parte e
dall'altra, sono spesso all'ordine del giorno.

I trucchetti del "padrone"
Cominciamo dal proprietario, il quale, se vuol fare il furbo, può cominciare
da subito, occultando possibili difetti o veri e propri danni all'ignaro
affittuario. Attenzione: l'inquilino deve verificare subito, e in modo
attento, le condizioni dell'immobile. Se il bagno ha solo la vasca e non la
doccia, per esempio, bisogna rimarcarlo subito: lamentarsene dopo non ha
alcuna efficacia. Ma ci sono anche i cosiddetti "vizi occulti": problemi
strutturali o di impianto che il proprietario non conosce o ha
deliberatamente nascosto. In questo caso la legge protegge l'inquilino
imponendo al locatore di porre rimedio, a meno che questi non possa
dimostrare che il locatario ne fosse a conoscenza. L'inquilino può
richiedere altrimenti una riduzione del canone concordato. Attenzione, poi,
ad avere sempre un contratto redatto e firmato in duplice copia e
registrato: se è vero che le spese di registrazione si dividono in parti
uguali, è al proprietario che spetta l'obbligo di registrazione. Occhio alla
"buona entrata", una sorta di estorsione che alcuni proprietari si
inventano: in pratica chiedendo all'inquilino di pagare una somma a fondo
perduto per potersi assicurare l'appartamento. Tale richiesta è
assolutamente vietata dalla legge e nel caso in cui la si fosse versata,
l'inquilino può richiederla indietro con gli interessi. La ripartizione
delle spese e dei lavori è stata analizzata minutamente in un documento
congiunto (facilmente reperibile su Internet) delle associazioni di
categoria: da leggere assolutamente (e magari tenere in casa) per evitare
inopportune richieste di contribuzione. Atenzione poi anche alla forma
contrattuale: alcune consentono al proprietario di adeguare il canone
all'inflazione, altre no, e lo stesso vale per la cauzione che in teoria va
rivalutata con gli interessi. Evitare sorprese anche nei verbali di
consegna: il proprietario può elencare i contenuti dell'appartamento
chiedendo una controfirma al locatario, che vale a garanzia futura.

Se l'inquilino fa il furbo
Tra i primi obblighi del locatario, evidentemente, c'è quello del versamento
regolare del canone mensile. In caso di inadempienza, però, bisogna
ricordare che ha tempo 20 giorni dal termine per poter sanare la sua
posizione senza conseguenze. La morosità si definisce tale solo dopo due
mensilità non pagate e, se si finisce dal giudice, può comunque sanare con
gli interessi (e il giudice può concedergli ulteriori delazioni). Attenzione
a chiarire per bene come si dividono le spese e a pretendere la riparazione
di eventuali danni prima della conclusione del contratto. Il proprietario ha
diritto di visitare l'immobile, concordando la data con l'inquilino. Occhio
alle sublocazioni, che normalmente sono vietate: in ogni caso, il locatario
deve chiederne permesso al locatore. L'inquilino può fare dei piccoli lavori
in casa, ma deve sempre chiedere il permesso e in ogni caso ha il dovere,
eventualmente, di ripristinare lo stato precedente alla fine della
locazione.

Fonte: Il Secolo XIX del 22 settembre 2016

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